限购贷不成款想退房退不了法院支付剩余房款

2018年08月03日 来源:

“限购”贷不成款 想退房退不了 法院:支付剩余房款

宋喻夫妇于2010年底与金海公司签订商品房预售合同,购买溧水某度假村的一处房屋。可申贷时,恰逢国家出台房屋限购政策,宋喻夫妇的情况正好撞在限购的枪口,银行未能受理宋喻的贷款申请。无奈之下,只好和金海公司商议退房。双方协商不下,今年1月,金海公司诉至法院要求宋喻继续履约并承担违约金。法院认定宋喻解除权的行使已逾期,故支持金海公司要求宋喻继续履行购房合同的诉请。

事件回顾:因政策调整没贷成款想退房

2010年,宋喻夫妇看中金海公司开发的一处楼盘,环境安静,价格也实惠,便签订房屋预售合同,购置一套135平米的商品房,总价113万。宋喻首付58万元,剩余的55万,双方约定到银行去办理按揭贷款支付。在申贷时,国家出台房屋限购政策,宋喻夫妇早前购置过一套商品房,一直在按揭还贷,这一情况正好撞到了政策的枪口,因此,银行未能受理宋喻的贷款申请。

宋喻和丈夫育有一子一女,儿子患有先天性脑瘫,重度残疾卧床30多年,夫妻俩的积蓄早已被儿子的医药费耗光。宋喻到市郊买房,也是为了让儿子能远离都市好好养病,夫妻俩能就近照料儿子,安享晚年。没想到,限购令的出台,打乱了他们两套房同时还贷的计划。

贷不成钱,这房就买不成了。宋喻跑到金海公司商议把房子给退了。可金海公司表示可以等到宋喻有钱了再交。2011年5月,宋喻突然收到了金海公司的交房通知书,要求宋喻收房,去年7月和11月,宋喻连续收到了金海公司要求宋喻付款的函件,双方始终没有谈拢。今年1月,金海公司诉至溧水法院要求宋喻继续履行合同并承担违约金。

庭审直击:贷不成款的谁担?

在庭审中,宋喻答辩称自己贷款未成是政策调整的缘故,属于不可抗力,按照规定可以解除合约,自己在得知不能贷款后,多次向金海公司提出退房要求。但金海公司一拖再拖,态度不一,为了表达坚决的退房意愿,自己将合同寄回给金海公司。宋喻请求法院判决解除预售合同,开发商向她返还580000元购房款及利息。

对此,金海公司认为自己也在理。双方签订的预售合同上明确约定,购房人贷款不能获得批准的应在接到银行通知20日内补足房款,否则要承担违约。这里的不能,也包括国家调整等客观变数导致的贷款未成的情况。另外,金海公司指出,宋喻在申贷时,未在规定期限内递交材料,才导致申贷失败。金海公司承认

限购贷不成款想退房退不了法院支付剩余房款

,宋喻多次要求退房,但始终谈不拢。在向宋喻发出催款函没有回应后,他们只得选择起诉购房者,要求归还55万余款,和12.5万元的逾期违约金。

法院:购房人逾期行使解除权,应属无效

一审法院认为,既然宋喻夫妇俩与开发商签订了购房合同,而且开发商已经收受了宋喻的部分房款,说明这份合同是有效的,双方应当按照约定严格履行,其中合同中明确约定,如贷款不成,宋喻夫妇应当补足房款,至于逾期违约金,法院认为,合同上白纸黑字约定了逾期支付应按日万分之三的利率付违约金,宋喻应当遵守,不过12.5万有点多,根据法官的计算,应当是9万余元。

对于这个结果,宋喻夫妇无法接受,明明是国家政策调整导致自己买不了房,错不在己,而且自己已经没有履行能力了,如何还能支付尾款和违约金呢?宋喻不服,提起了上诉,二审法院认为,宋喻未在合同约定的时间内提供贷款资料,也未能证明提供了贷款所需的完整资料,宋喻对不能按合同约定获取贷款,应承担相应的。即使因政策原因致宋喻不能贷款,按司法解释规定,买房人有解除权,但解除权的行使是有限制的。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,应当在一年内行使,否则该权利就无效了。但在本案中,宋喻夫妇在2011年底就知道贷不到款,但直到2013年1月才发函要求解除合同,远远超过法律规定的期限,所以宋喻就应当按照合同约定继续支付剩余的房款,以及相应的逾期违约金。最终法院驳回了宋喻的上诉,维持原判。

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