经济回暖的背后房地产再成吸血鬼

2018年08月03日 来源:

经济回暖的背后:房地产再成“吸血鬼”!

央行昨天下午公布了2016年一季度金融机构贷款投向报告,为我们揭开了一季度经济回暖的真相。

根据报告,一季度新增人民币贷款4.61万亿,创下历史新高。到三月末,金融机构人民币各项贷款余额达到98.56 万亿元,同比增长14.7%。

4.61万亿的新增贷款,都去了哪里?根据央行报告,1.5万亿去了房地产领域,占了三分之一。其他新增贷款,主要去了企业。

可见,房地产成了吸收贷款非常重要的领域。

如果用另外一个指标,房地产对贷款的吸血鬼效应就更加令人惊骇:

跟去年一季度相比,今年贷款多增加了9300亿元。而这多增加的钱里面,有5045亿元去了房地产领域,其中4309亿元是个人住房按揭贷款。也就是说,仅个人住房按揭贷款,就拿走了多增加贷款的46.3%!

此外,一季度新增贷款里,房地产获得的增量还远远超过了三农贷款和小微企业贷款。我们都知道,一年多以来,央行多次定向降准,支持三农和小微企业,但事实上他们能获得的蛋糕非常有限。在2016年一季度,三农贷款还出现了显著的增速回落。

那么,在资金雨露的滋润下,房地产又发生了什么变化呢?下面几张图很好说明了这一点:

上图为房地产开发投资的增速,2016年月份,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,扣除价格因素实际增长9.1%。走势图非常形象地反映了房地产行业的见底回升。

在地域分布上,中部省份房地产投资回升最快,远远超过了东部,这也是非常令人意外的。大概可以这样解释:中西部地区发展经济的模式更传统,所以更多依赖房地产;而东部在转型,对房地产的依赖在降低。西部因为人口少,所以在房地产投资增速上没有那么激进,但也略微超过了东部。

上图是房企购置土地的增速,仍然是负增长,但跌幅显著收窄。

上图是房地产销售面积和金额的走势图,反弹非常显著,而且销售额增速更猛,因为全国房价普遍上涨了。

在销售额、销售面积增速上,东部超过中部,中部超过西部。这说明,去库存东部更容易。为什么?人多钱多呗。所以,未来中西部的库存必然会继续上升:房子卖得慢,投资增速反而比东部快。

上图是房企到位资金增速,根据统计局的数据:月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%。其中,国内贷款6226亿元,增长6.5%;利用外资18亿元,下降80.6%;自筹资金11740亿元,增长4.7%;其他资金14007亿元,增长30.4%。在其他资金中,定金及预收款7882亿元,增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元,增长46.2%。

可见,在开发资金里增长最快的还是来自个人按揭贷款的钱,此外是定金预收款。说白了,是家庭和个人在为中国房地产买单。因为汇率变动,房企在国外融资大幅减少,估计想借钱也比较难了,国外普遍对中国楼市不太看好。

这幅图片更形象地反映了热钱涌入房地产的状况。其实,这就是一季度中国经济回暖的真相:热钱流入房地产领域,通过开发商之手分配给钢铁、水泥、玻璃、建材等上下游产业,最终带动落后产能的起死回生,支撑了GDP的增速。但创业企业、小企业、制造业和三农获得贷款仍然比较困难。所以,中国经济的转型仍然艰难。

央行显然注意到了这个趋势, 研究局首席经济学家马骏前天表示,未来的货币政策操作,除了要继续支持实现稳增长的目标,也要注意防范宏观风险,尤其是要避免企业杠杆率过快上升,还要考虑到货币信贷增长对未来物价走势和房地产价格的影响。

客观地说,在经济下行压力巨大的情况下,利用房地产稳增长无可厚非。但这种补药不能总吃,因为副作用太大,而且效果会递减。但愿中国经济早日回到通过改革、转型促发展的道路上来。

结论:

1、一季度房地产的这种增长,显然无法持续。虽然看起来很像2009年重现,但M2增速只有13.4%,相当于那时的一半。由于人民币汇率见顶

经济回暖的背后房地产再成吸血鬼

,并存在高估,加上美元加息,所以中国不敢把房地产泡沫玩得太大。

2、二季度房地产会在惯性作用下继续回暖,但三季度可能再度趋冷。

3、真正有投资价值的房子,仍然是首都、直辖市、中东部人口经济大省省会,以及部分计划单列市和极少数地级市的房子。二季度以后,短炒的风险将全面降临。

4、对于地产股,要保持警惕和谨慎。

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