二手房纠纷案例回顾如何防范法律风险

2018年07月20日 来源:

二手房纠纷案例回顾 如何防范法律风险

近年来,购买二手房的情况增多。二手房虽然价格实惠,但交易过程暗藏不确定因素。如果购房者经验不足、对相关法律知识缺乏了解,往往容易忽视潜在的法律风险,导致纠纷甚至财产损失。

风险一:一房二卖让人空欢喜

对策:约定违约金或给付定金

案例回放:某部医院李医生经朋友介绍,看中了一套二手房,经洽谈与房主严某签订房屋交易合同,约定办理过户手续时支付房款。正当李医生和家人欢天喜地等着乔迁新居时,得知严某以更高的价格将房屋另卖他人。由于当时签合同时有朋友作为中间人,双方没有约定违约金和定金,无法追究严某的违约。

析事说法:本案是二手房交易中一种常见纠纷。受经济利益驱动,人们在市场交易活动中往往追求利益最大化。为防止因经济利益引发道德风险,合同法第一百一十四条规定了违约金制度,第一百一十五条规定了定金制度,用于保证合同的履行。本案中,如果李医生与严某签订合同时约定了违约金或定金条款,就可以有效防止对方违约,即使对方违约,也可以获得经济补偿。法律规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,只能选择适用其一;约定定金的数额不能超过总价款的20%,超过部分法律不予支持。

风险二:查封房致合同无效

对策:了解房源是否受限

案例回放:某测绘大队工程师黄某在上看到一条房屋转让信息,经联系房主孙某看房,感觉价格实惠,于是与孙某签订购房合同并全额支付房款。出人意料的是,在办理过户手续时,房产交易部门告知,这套房因涉诉已被法院查封不能交易。由于孙某因经济纠纷欠下巨额债务,已将房款用于还债,购房款一时很难要回。

析事说法:合同法第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的不得转让。本案中,孙某以法院查封的房屋与黄工程师签订的合同,因违反法律的强制性规定而无效,孙某应退还房款并承担缔约过失。

这类纠纷在二手房交易中对购房人的损害最大

二手房纠纷案例回顾如何防范法律风险

,往往导致购房人既得不到房又很难要回房款。军人军属在购买二手房时,不要被优惠的价格等因素所迷惑,应当通过房产交易机构查清房屋有无法院查封和限制权利等情况,在情况不明时不要轻易支付房款。

风险三:租赁房让人“望房兴叹”

对策:查对占有情况及是否租赁

案例回放:某部王参谋通过房屋中介,买下一套二手房准备结婚,等他全额支付房款并办理房产证之后,却发现房子住不进去。原来,原房主早已将房子租给别人,签订了10年的租赁合同,并一次性收取房租。原房主趁承租人上班不在家时带王参谋到家里看房,王参谋根本不知道房子已出租。结果,王参谋虽然买了房却住不进去。

析事说法:普通消费者在购买二手房时,往往只注重考察卖房者是否有产权证、是不是房产所有人,只要房屋的产权和卖房者的身份没有问题,往往就与卖房者签订合同并付款,以为办理完房产过户手续就可以顺利入住。殊不知,该房产可能还有承租人租赁使用。合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,承租人占有房屋拒不搬出是有法律依据的,这就是“买卖不破租赁”规则。因此,购房人在买房时一定要了解房屋占有使用情况及租赁关系,避免影响入住以及受骗后维权花费不必要的诉讼成本。

风险四:优先购买权让房屋得而复失

对策:了解房屋是否存在共有人

案例回放:某部教导大队干部小陶购买了地方人员李女士一套房屋。但是,李女士的两个儿子称,房屋是父亲生前购买,登记在母亲李女士名下,父亲去世后未进行遗产分割,他们也是该房屋的共有人,李女士无权单独处理房产,并以共有人身份主张享有优先购买权,请求法院确认李女士与小陶签订的买卖合同无效。

析事说法:优先购买权是指,特定人依据法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件下优先于他人的权利。优先购买权在法律上存在共有人的优先购买权、承租人的优先购买权及约定情形的优先购买权等。本案中,李女士两个儿子的主张有法律依据。优先购买权由于缺乏公示性,往往隐而不露,使购房者陷入合同效力之争或房产权属之争。因此,军人军属在买房时,为避免可能存在的优先购买权人的权利追索,除了核实卖房人的权属证明外,还应当对卖房人的身份关系有所了解,比如是否结婚,配偶是否是房屋共有人,对房主配偶已去世的,还要弄清房产继承分割情况。

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